4万亿的“老房改造”是镜中花还是新前景？

随着地产大开发的高速红利逐渐消退，家居建材行业进入了更稳定的存量竞争时代，生活在经济腾飞年代的年轻消费者，对居住环境的需求日益增长。但老旧小区的规划混乱，管理不清，治安事故屡现。房屋内老化陈旧的电器家居，更是让危机暗藏......

老旧建筑的改造革新，近在眼前，那么“老房改造”这个新生市场前景如何？又会给如今处于富集效应的家居行业带来什么变局？

建材网特别系列专题：《2021新展望 4万亿的“老房改造”是镜中花还是新未来？》将对此进行深度探讨。

新时代 新需求

自千禧年之后开始的房屋大基建，还在如火如荼的进行，从首都一片片低矮楼房，水电拥堵，到如今小城也能广厦千万间，不过20年，却已天翻地覆。

随着经济和文化的高速发展，如今的年轻消费者对居所的需求日益增多。与此同时，家居行业进入存量市场，期间，众企业不断优化服务和提升产品质量抢占这一市场。

十余年前的房屋，在整体构架上，已经无法满足逐渐年轻化的消费者。但随着大城市和中小型城市的城市规划的完善，开发新城区愈发困难。

前景无限 新生市场

人民群众对幸福生活的需求与现实产生了矛盾，针对于此，国家发展改革委近日印发的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提出，要进一步实施城市更新行动。

仅在2021年就新开工改造5.3万个项目，在城市群、都市圈和大城市等经济发展优势地区，旧改如火如荼的进行。

在此前，国家发改委、住建部已经印发了《关于下达保障性安居工程2021年第二批中央预算内投资计划的通知》，将保障性安居工程2021年第二批中央预算内，投资计划422亿元用以补助支持城镇老旧小区改造。

时间再往回拨，疫情前，2019年年底的中央经济工作会议上，“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”被列入我国2020年重点工作。

2019年住建部定额司曾初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米，综合改造最高投资可达4万亿元。

虽然因为疫情到来使得2020前大半年搁置，但在后面的小半年到2021第一季度之间创造了近6000亿的市场。

恒大研究院常务副院长夏磊测算认为，按老旧小区改造的三大内容来看，基础类的改造平均成本约每平方米300元，按40亿平方米待改造面积测算，预计全国老旧小区基础设施改造需投入1.2万亿元；改善类改造若只考虑电梯和停车，预计需要至少2.66万亿元；而对于提升类改造来说，若按每个小区投入400万元、17万个小区估算，需要0.68万亿元。因此，保守估计老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。

若考虑到自选类改造部分以及居民自发进行户内二次装修，将带动市场空间进一步提升。

近期一份针对全国超过11个省、市、自治区，累计5175份调查问卷的网络调查也显示，相比换房，考虑重新装修、局部装修和调整功能的需求分别占到12%、13%和19%，也就是说，消费者对于住房的翻新改造意愿总计达到44%，这个数据比往年大大增加。

同时据调查状况来看，老房及二手房翻新市场在2019年合计占比超过40%，2020年将超过42%。而毛坯商品住宅市场的比重持续下降，2019年预计略低于23%，2020年可降至17.6%，毛坯房市场在2020年也将低于37%。，以老房和二手房为主的再次装修需求规模，已经全面超越毛坯房。

据国家统计，目前，通过二次装修带动的投资就已经高达6700亿，像装修、家装建材等刚需，更是得到了充足的扩张。住建部初步统计全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平米。

可以说，2021年的后疫情时代，将成为二次装修爆发的一年，也是企业发掘全新增量市场的一年。

布局未来，都市掘金

旧改作为未来几十年，乃至更长的行业蓝海，将让进入挖掘存量市场的家居企业把存量快速转化成红利，没有企业能不为之所动。

2016年旧改市场莲尖初露时，不少头部家居企业就已经敏锐察觉到，不约而同的进行多种尝试，着重深入研究和研发新技术、新型装修方式等，以提升客户满意度，推出了各种可实现工期的快速缩短的新产品以及公装服务。

另一方面，相比于新房、精装房的海啸式需求，旧房市场的需求更像是江河，它更平静、稳定、也更考验企业精细化运营的能力。

在二次装修方面，知名家居企业奥普家居做出了布局，其集成事业部市场部经理赵景华表示目前老房改造市场分流比较严重，传统零售终端的流量正被各类家装公司、设计师、线上平台等小b端市场分流。

为借政策东风，奥普家居决定在未来的战略布局上，加强与安居客这样的头部房屋交易平台、圣都为代表的家装公司、海尔智家等联盟品牌等多渠道的合作，以此来开拓新的流量入口。

赵景华认为，老房改造对于服务的周期、质量、环保等都提出了更高的要求，因此，奥普推出48小时焕新服务，且超欧标的E0+级环保能让消费者实现即装即住。

地板行业的巨头圣保罗地板，则在对渠道和经销商层面改革的基础上，考虑到老房装修者对装修工期、环保、装修噪音和装修垃圾处理都有着特殊要求，推出了二次装修的“房屋模块化”研究，即将一间一间房屋视作独立模块，再根据客户需求对模块进行快速，精准，独特的二次装修，这将为消费者大幅减少装修时的时间和不便。

在公装方面，东鹏集团DPI进口品牌事业部战略工程中心销售经理张杨东认为旧改政策对于家居企业来说是一次利好消息。有数据研究表明，需要改造的2000年以前简称的老旧小区量大概有30亿㎡，建陶企业能分到20%（6亿㎡）左右的比例，这其中，应用于公共场所的陶瓷产品将具有较大竞争力。张杨东告诉记者，目前DPI的大型公装项目由厂家直接进行对接，中小型一般由当地较大的经销商对接，东鹏正在大力扶持经销商在该方面的竞争能力。

可以说，为了抢占先机，家居建材的各路豪杰百招齐出，势要在这场“都市淘金”大潮中分得一杯羹。

以小博大 风口已至

由于旧改的“散而不同”特性，即分散在城市各处和不同时间点，使得大企业无法做到精准消化，而设计师、线上平台等小b端市场则无力消化如此大的市场份额。

再者是家装经营从原先的“量贩式”逐渐走向“准零售式”与新房市场的大量集中交付相比，旧房改造的需求往往是相对个性和多元化的。这就对家装公司的能力提出了新的要求，也就是从以往的相对标准和集中的施工交付，到业务更加碎片的准零售式经营。

因此，各大家居企业把目光聚集在传统的经销商模式上，通过其遍布各地一线的特性，直击旧改痛点。

为了抢占市场，各大企业纷纷对经销商让利。大量优惠政策层出不穷，目前北京、上海等老房改造市场较大的城市，已经出现大量经销商进行试点。

人民群众对幸福生活的向往，国家对扶持产业和维护社会发展的需求，综合来看，新的风口毫无疑问就在当下。(家居建材热点)

编辑202102