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房地产业能实现“软着陆”吗

2021-12-31 15:50:18    来源:第一财经   
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我国房地产的长周期位置:住房需求仍存支撑。从自住角度,我们将房地产的需求分为三类:一是城镇化带来的需求,二是改善型需求,三是拆迁住房需求;并测算了每一类需求能够带来的销售面积增量。从结果来看,2021年至2025年全国城镇住房需求预计增加69.1亿平方米。其中,改善型需求贡献最大,占比52.3%;其次是新增城镇人口住房需求,贡献43.8%;拆迁住房需求贡献3.8%。也就是说,未来五年全国商品住宅年均销售面积约13.8亿平方米,较2020年水平下降11%。

房地产行业目前的困境:融资端和销售端两个堵点。

融资端:一是“三道红线”加强对房企的资产规模限制,倒逼房企主动降杠杆。二是贷款集中管理制度约束了银行对于房地产开发贷款的额度。此外,多地政府加强预售资金监管,避免房企挪用预售资金加杠杆,开发商资金调配能力下降。房地产融资大规模收紧,导致房企对销售的依赖程度加大。

销售端:1)多地加码限购限贷政策;房贷利率上调、银行放款周期拉长,居民购房能力受到抑制。2)9 月恒大事件发酵,购房者对期房竣工担忧上升,观望情绪加剧。3)下半年房企资金偏紧的过程当中,企业为尽快回笼资金加大促销力度,致使部分城市房价下跌,房价上涨预期回落。4)房地产税改革试点工作即将落地,部分购房者选择暂时观望。

房地产下行会有多严重?9月以来,对于房地产政策的纠偏主要围绕三个方面:满足合理住房需求、保交付、因城施策。我们结合这些政策调整,对2022年房地产数据进行测算。销售方面,预计全年商品房销售同比下降3%-6%。走势上,销售同比全年低点发生在2022年年初,后续伴随销售趋稳以及高基数减弱,销售增速有望逐步回升。房地产投资方面,将房地产投资拆解为建安投资与土地相关费用两个部分,施工保持韧性,土地购置疲弱,2022年房地产投资预计同比上行2-5%。走势上,2022年一季度房地产投资增速将继续下滑并进入负区间(倒逼各地调控政策进一步放松),5月下行至年内低点,下半年企稳并小幅反弹。

综上所述,2022年一季度房地产销售、开工以及房地产投资同比将进一步下行,并进入负区间。在“促进房地产业良性循环和健康发展”的大方向下,届时各地调控政策可能会有进一步放松,若果真如此,则房地产各项数据有望在年中筑底回升,房地产行业大概率实现“软着陆”。

编辑202102

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