我国房地产的长周期位置：住房需求仍存支撑。从自住角度，我们将房地产的需求分为三类：一是城镇化带来的需求，二是改善型需求，三是拆迁住房需求；并测算了每一类需求能够带来的销售面积增量。从结果来看，2021年至2025年全国城镇住房需求预计增加69.1亿平方米。其中，改善型需求贡献最大，占比52.3%；其次是新增城镇人口住房需求，贡献43.8%；拆迁住房需求贡献3.8%。也就是说，未来五年全国商品住宅年均销售面积约13.8亿平方米，较2020年水平下降11%。
房地产行业目前的困境：融资端和销售端两个堵点。
融资端：一是“三道红线”加强对房企的资产规模限制，倒逼房企主动降杠杆。二是贷款集中管理制度约束了银行对于房地产开发贷款的额度。此外，多地政府加强预售资金监管，避免房企挪用预售资金加杠杆，开发商资金调配能力下降。房地产融资大规模收紧，导致房企对销售的依赖程度加大。
销售端：1）多地加码限购限贷政策；房贷利率上调、银行放款周期拉长，居民购房能力受到抑制。2）9 月恒大事件发酵，购房者对期房竣工担忧上升，观望情绪加剧。3）下半年房企资金偏紧的过程当中，企业为尽快回笼资金加大促销力度，致使部分城市房价下跌，房价上涨预期回落。4）房地产税改革试点工作即将落地，部分购房者选择暂时观望。
房地产下行会有多严重？9月以来，对于房地产政策的纠偏主要围绕三个方面：满足合理住房需求、保交付、因城施策。我们结合这些政策调整，对2022年房地产数据进行测算。销售方面，预计全年商品房销售同比下降3%-6%。走势上，销售同比全年低点发生在2022年年初，后续伴随销售趋稳以及高基数减弱，销售增速有望逐步回升。房地产投资方面，将房地产投资拆解为建安投资与土地相关费用两个部分，施工保持韧性，土地购置疲弱，2022年房地产投资预计同比上行2-5%。走势上，2022年一季度房地产投资增速将继续下滑并进入负区间（倒逼各地调控政策进一步放松），5月下行至年内低点，下半年企稳并小幅反弹。
综上所述，2022年一季度房地产销售、开工以及房地产投资同比将进一步下行，并进入负区间。在“促进房地产业良性循环和健康发展”的大方向下，届时各地调控政策可能会有进一步放松，若果真如此，则房地产各项数据有望在年中筑底回升，房地产行业大概率实现“软着陆”。
编辑202102
