房地产市场已发生四大变化 深耕存量业务将是未来重点

7月24日召开的中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　看到这段表述，部分人的第一反应是，没有提“房住不炒”。殊不知，我国房地产市场供求关系发生的重大变化，在很大程度上就是“房住不炒”的产物。一个既定政策已经深入贯彻、深入人心，还需要经常被提到吗？显然是不需要的。现在的问题是，正确认识房地产市场正在和将要发生的重大变化，适时调整优化房地产政策，主要是针对不同城市的具体政策，不排除在一些城市取消限购、限贷，充分满足居民刚性和改善性住房需求，并同时拉动家居及相关产品的消费，使房地产业为中国经济实现质的有效提升和量的合理增长做出积极的贡献。

　　房地产市场供求关系发生的重大变化主要是以下几点：

　　其一，因为“房住不炒”，房产不再具有过去那样的投资价值，进而房地产市场的投资需求绝大部分不复存在。过去较长时期，房地产市场在巨大的居住需求和投资需求的双重推动下，一直处于高速增长状态。为了抑制过热的房地产市场，保证城镇居民的住房需求，中央政府提出了房地产调控的总原则“房住不炒”，各级地方政府也出台限购、限贷、限售等政策措施。同时，政府加大对于房地产市场的监管力度，对于一些不规范的开发商进行整顿。随着时间的推移，房地产增长速度大幅度减缓，投资回报率显著降低。在房地产高速发展的背景下，开发商为了快速获取收益，不断增加供应量，导致市场供需关系失衡。同时，企业不断贷款拿地，导致自身杠杆和经营风险不断增加，部分房企资金链断裂直接使最终“交楼”环节出现困难。这些因素综合作用，使投资者陆续远离房地产市场。

　　其二，城镇居民尤其是青年人购房意愿发生结构性变化，租房需求呈上升趋势。越来越多的年轻人希望有更多的自由选择，而不是像他们的父母那样追求所谓的“房子梦”。最近，一项针对北京地区青年租房问题的调研显示，五年内在北京保持租赁现状的青年比例最高，为32.04%，其次是在京购买商品房的青年群体，占比为23.94%。调查结果还显示，37.68%的青年租赁住房群体表示接受终身租房。而且，传统的普通住宅已经不能满足他们的需求，更加轻奢或者转换成本更低的租房项目越来越受到年轻人的青睐。这些结果表明，越来越多的年轻人更希望租房而非买房，这样可以更灵活地应对自己的职业和生活变化。

　　其三，城镇化的速率在放缓，80%左右的城镇化水平未必会达到。数据显示，2022年，我国城镇化率为65.22%，比上年末仅提高0.50个百分点，提升幅度较此前年份明显下降。可能的原因是，乡村振兴战略成效初显，乡村留住了原本计划流入城镇的人口，并吸引在外打工者返乡发展。乡村振兴战略的实施，推动了城乡之间的功能互补，提振了乡村经济的活力。从近期各省市公布的人口数据来看，一线城市及天津人口全部负增长，其中上海2022年人口减少达13.5万人。二线城市中，被称为“新一线”的城市，基本都出现人口增幅断崖式下降。城镇化放缓，客观上会减少人口流动，进而熨平住房需求的增长曲线。人口的净流出导致房地产的供需关系发生变化，对于房价，尤其是一二线城市的房价，会产生较大的影响。

　　其四，生育率持续下降，人口出现负增长。根据《2022年国民经济和社会发展统计公报》，2022年末全国人口约14.12亿人，比上年末减少85万人，出生率为6.77‰，死亡率为7.37‰，这意味着中国人口自1962年以来(近61年来)首次出现负增长。此外，我国生育率已经连续5年下跌。据联合国发布的《2022年世界人口展望》，2022年，中国的生育率只有1.175%。生育率的下降会带来家庭规模和住房需求的根本变化。过去，中国家庭规模普遍较大，需要更大的住房空间。如今，随着家庭规模的缩小和家庭结构的变化，人们更加注重舒适度和品质，对于房屋的需求更加注重个性化和多元化，而非单纯追求购房面积的大小。

　　针对房地产市场供求关系的上述变化，中央政治局会议提出了“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”的具体要求。在商品房整体过剩的情况下，各类保障性住房还存在供应缺口，应适时加快建设、增加供给。与中国城市建设和发展从增量时代转向存量时代相适应，城市更新正以不同规模成为各城市房地产市场的主要业务，城中村改造就是其中的一种形式。深耕城市建设的存量业务，将是未来房地产业发展的重点。与此同时，适应房地产市场供求关系的上述变化，房地产企业应提供更加多样化和个性化的产品，以满足不同消费人群的需求。房地产企业还需要进行结构调整和业务创新，寻找新的增长点，在更加广阔的范围寻求产业转型与发展。

每经特约评论员 陈宪

　　(作者系上海交通大学安泰经济与管理学院教授，上海交通大学深圳行业研究院研究员)